賃貸マンション・アパートのベストな建替え時期は？

2025年には築40年超の分譲マンションが、ストックの50％を超えます。
賃貸マンションも同様と思われ、築古物件の建替えがオーナーにとって重要な課題となってきます。
鉄筋マンション以外の木造や軽量鉄骨造のアパートにおいても、
建替えの課題は存在し空室の増加と共に現実的な課題として表面化します。

ここでは築古物件を所有するオーナーに対し、管理会社が建替えについてアドバイスする場合、
検討方法や判断の仕方などわかりやすく説明するためのポイントを解説します。

賃貸マンション・アパートの建替えが必要な理由

賃貸マンションやアパートなど不動産投資や賃貸経営をおこなう建物には寿命があり、
継続して所有・運用する場合には時期が到来すると建替えをしなければなりません。
建替え時期は建物の構造によっても異なりますが、30年～60年が一般的に言われる使用年数です。
ただし最近の木造建築は耐久性を高める工法に変化しており、鉄筋コンクリート造や鉄骨造と同様に築60年が建替え時期の目安と考えらます。

では約60年で建替えをしなければならない理由は何か？
ひとつには構造部材の劣化による耐力低下があります。
とくに地震国日本では耐震性能の低下は致命的であり、安全に建物を利用するには建替えは必要なことです。

生活の拠点となる住宅にはさまざまな住宅設備が付帯しており、
築後の経過年数によって古い設備ほど機能面・性能面で新しい設備と比較すると質が劣り、
ニーズに合わなくなってきます。

住宅設備の更新は築年数が経るほど必要性が増してきます。
住宅設備の交換には付帯する工事も多く、
工事範囲によっては建替えしたほうがコストを押えられる場合もあります。

建物の内装や外装など入居者の目に触れる表装仕上げには、
流行や好みの変化そして付加機能があるなど魅力が増しています。
新しい素材のほうが入居率を高める効果が期待できメンテナンスが容易になるなど、
賃貸経営上メリットが多くなることもあり、
リフォームを繰り返すよりは建替えが合理的になるケースも少なくありません。

建替えの手順と注意点

賃貸物件の建替えは入居者がいる場合、オーナーの意向で自由に進めることはできません。
入居者とのさまざまな調整が必要です。

1. 建替え計画の策定
2. 定期借家契約への切り替え
3. 着工前の退去
4. 再入居の条件設定
5. 設計委託契約と工事請負契約
6. 工事期間中の管理
7. 完成から引渡し
8. 建替え物件の入居開始

理想的には入居者がいなくなってからが望ましいのですが、
それまでには家賃収入がだんだんと減少していくので、
すべてが退去するのを待つのは合理的ではありません。
建替え計画が具体化した時点で入居者に計画内容を伝え、
定期借家契約への切り替えができることが望ましいです。

納得して定期借家契約に変更した入居者へは、
立退料の支払を含めた面倒な立退交渉をしないで済ませることができます。
定期借家契約への切り替えに同意しない入居者へは、
時期が来たら立退料の支払いを前提とした立退交渉が必須と考えなければなりません。

建替えに必要な建築確認申請が済むと、いよいよ建替え工事に着手できます。
定期借家契約に切り替えた入居者の契約終期に合わせ、
定期契約に切り替えできなかった入居者とは契約解約と退去交渉をスタートさせます。

また建築確認済証が交付されたのちは、建替え後の新規入居者募集を開始できますが、
立退き交渉が成立し着工日と完成予定日が確定するまでは、
募集は保留しておくほうが望ましいでしょう。
立退き交渉が無事終了すると、あとは所定の工事をスタートさせることになります。

建替え時期の判断

建替えをいつ行うかがオーナーにとって重要なことです。
満室経営がつづく状態では建替えの必要性は感じないものです。
築30年を経過した物件で3割～4割の空室があり、3か月～6か月かけてもなかなか埋まらない状態であれば、そろそろ建替えを検討する必要があると言えるでしょう。

空室がつづく原因にはいろいろあります。

・物件が古く住宅設備が時代遅れ
・立地条件が悪い
・物件内容の割に家賃が高い
・入居者募集方法が悪い

など建替え以外の改善策で入居率の高まる方法がないか検討することは必要です。
リフォームが必要と判断された場合、高額な費用にならないのであれば
選択肢として考えられることは言うまでもありません。

建替えを判断するにあたり外的な条件も考慮する必要があります。

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【転載元】
「不動産会社の知りたい情報がココにある」不動産会社のミカタ https://f-mikata.jp/

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