不動産管理業における原状回復の費用の考え方

不動産管理では、賃貸で入居者が変わるたびに発生する、部屋のクリーニングや保証金の返金業務があります。
入居者によって、室内の壁や床に大きな破損や改造があった場合は、その修繕費を保証金から充当できます。

しかし、退出時に、保証金の返金額に関して賃借人と賃貸人との間でトラブルが発生し、
訴訟にまで発展することがあります。

不動産管理者として、修理費負担の問題で、正しい原状回復の意味を理解しておくことが大切です。
ここでは、原状回復の費用負担について説明します。

原状回復の費用負担

不動産賃貸では契約時に、入居者の賃料滞納リスクに備え、保証金を預かり、
これは一般に「敷金」と呼ばれています。

敷金返金問題は、不動産管理業務の賃貸経営で多いトラブルの一つです。

入居者は、敷金は家賃滞納の際の充当金で、滞納がない限り全額戻ってくると考えています。
しかし、退出時に、敷金が「原状回復費」に当てられ、戻ってこない場合に苦情が発生します。

賃貸業務では退出時に、入居者が破損した部分を、借りた時のもとの状態に回復する義務を、
入居者が負担するという考え方です。

この際に、「もとの状態」が何を意味するかの考え方の違いでトラブルが発生します。

「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を現状に復させる義務を負う」

当事者には、入居者だけでなく建物の所有者も含まれ、
「双方」が費用負担するというのがポイントとなります。

また、国のガイドラインでは、原状回復義務を、

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義しています。

ここでは賃借人費用負担に対する「責任範囲」が焦点となり、

・故意/過失
・善管注意義務違反
・通常の使用を超えるような使用

これらに対して、賃借人は責任をとる必要が発生します。

退出時に賃料の滞納がなくても、入居者に原状回復義務のある破損や損失がある場合は、
修繕費用を敷金から充当できます。

税金を納税する際の不動産の固定資産税は、建物の築年数によって評価額が下がり、
それに基づいて計算する「減価償却法」が使われています。

マンションやアパートの壁紙が変色したり、畳が摩耗したりして古くなることを「経年劣化」といいます。

時間の経過にともない物が古くなっていくことは「自然の摂理」で、
入居者が普通に使用していても起こりうる現象です。

生活に必要なテレビや冷蔵庫、冷暖房機を置いていた背後の壁には、電気焼けと呼ばれる黒ずみが残ります。
食器棚やベッドなどの家具の重みで、畳やカーペットがへこんだり、
額やポスターを貼った部分の壁紙に貼り跡が残ったります。

これらは普通に生活する上で生じる変色や摩耗で、「経年劣化」の一部とみなされます。

それを修復する費用は、建物所有者が負担することになり、
入居者に原状回復として費用請求することはできません。

原状回復において、実際にどのような損傷が、入居者負担になるのか確認しておきましょう。

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≪記事作成ライター：西口和史≫
不動産売買の営業マンとして業界で10年在籍。
お客様のニーズに合わせた提案力には高い定評を頂いています。
数多くの場数を経験したアドバンテージを活かし、「活かせる記事」「刺さる記事」を
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【転載元】
「不動産会社の知りたい情報がココにある」不動産会社のミカタ https://f-mikata.jp/