ミノラス不動産株式会社様　スマサテ導入事例

今回導入インタビューにご協力いただきましたのは
ミノラス不動産株式会社　伊藤様にご協力いたしました。

【ミノラス不動産株式会社様】

業態：不動産管理業
管理戸数：約3,800戸（2019年9月現在）
従業員数：67名（ミノラスホールディングス株式会社　計）

御社のご紹介をお願いいたします。

大田区をメインに一部品川区、川崎区をエリアとする地域密着の不動産管理会社です。
現在は約3,800戸の管理戸数があり、うち賃貸物件が約3,100戸で、
残りがシェアハウス、マンスリーハウスの管理をしております。
また、コインランドリーや月極駐車場、コインパーキングの管理なども対応しております。

伊藤様の部署について教えてください。

PM事業部　賃貸経営サポート課は「管理オーナーの資産価値の最大化」、
「経費最小最適化」を目的とした部署です。1課、2課と別れており全7名にて対応をしています。
具体的な業務内容としてはリーシング、原状回復、リクエスト業務がメインとなります。

経験の少ない若手社員も査定ができる体制をつくる

ミノラス不動産株式会社　

査定のシーンについて教えてください

居者様から解約の連絡が入り、再度募集を行う物件が月に平均５０～６０件ほどあります。
当社ではリーシング業務の中で都度査定を一部屋一部屋行っております。
また、新規の管理受託や新築物件の査定案件を管理オーナー様、地域の方、
ハウスメーカーからご紹介をいただいております。

賃料査定業務の手間のかかっている部分を教えてください

管理物件の査定であれば現場の若い人間に任せても問題ないのですが、
新規の査定をするとなると経験値や本人が持っている物件の情報量がないとできない部分があります。

人によってばらつきがあり、社内でOKをとれるレベルの査定の質までいくには若い人間には難しく、
上司やある程度経験のある者でないと対応できないケースが多いというのが大きな課題でした。

査定時に比較物件を選ぶ際に複数のポイントを抑えた物件を比較する必要があります。
しかし、経験が少ないスタッフの場合、例えば木造の二階建ての物件の査定を行う際に、
比較物件としてRCや鉄骨4階5階のマンションタイプの物件と比較してしまい、
結果として賃料が高く出てしまいます。

賃料査定は物件の情報や知識に加えて、比較物件を選別するセンスなども必要となってくるため
課題を解決するに至るには高いハードルがありました。

賃貸仲介を経験していると、他の物件の知識や部屋を探す人におススメできる範囲、
比較すべき設備をと理解していることが多いのですが、賃貸仲介を経験せず、
いきなりPMの部署に配属されるメンバーもいるため、
そうすると査定時の比較物件選びに苦手意識をもってしまい、差が出てしまうことがあります。

ミノラス不動産株式会社

スマサテの具体的なご利用方法について

新築物件の査定や新規の受託でつかっていたのですが、
過去いろいろな査定システムを使ってきた中でスマサテは使い勝手がよくてビジュアルも見やすいので、
募集業務をやっている部下にもスマサテの使い方を教えたことをきっかけに、
管理物件の再募集の査定にも利用を始めました。

いままで使ってきた査定ソフトはデータに波がありすぎて、
部下たちが答え合わせで使うには不十分なものが多く、
査定を出した金額はオーナーには見せれないケースも多かったので、
オーナー様に対してのアピールのためのツールとして使ってました。
今では、空きが出た募集物件すべてに査定時の答え合わせのような形でスマサテを利用しています。

また。レポート機能に関しても既に利用してオーナー提案をしています。
以前からオーナー提案向け資料として、物件、設備の比較表などを出していたのですが

ネットから情報を拾って、手作業で半日くらいかけていたものが、
スマサテを利用するとものの１０～１５分で出るようになり非常に便利になりました。
十分の一くらいの時間ですね。

家賃の下落率が見れる点もオーナー様の中長期のキャッシュフローの参考として提案しやすくなりました。スマサテの資料を元にオーナーさんの反応やあたりをみることで、今後の見込みを確認し、
深堀した提案を行うなどの選別ができるので営業ツールとしてもスマサテのレポート機能は使いやすいです。

また、査定結果画面の散布図も非常に使いやすいです。
社内的な確認の際に、今回の査定物件が賃料帯のどこに位置するのかを見ることで、
提案の方向性が読みやすく、ゴール設定しやすくなりました。
この画面では客観的に自分が査定した物件を見れるので提案の方向性を決めるだけでなく、
先ほどお話しをした答え合わせに関しても簡単にできるようになりました。

取材がきているからいうわけではないですが、画面が本当に見やすいです。
こういった画面ってあるようで本当にないですよね。

オーナーさんに直で見せても、そのまま理解してもらえるくらい体裁がいいです。
そのくらい画面のデザインがよく使い勝手が良いので、他のソフトよりも社内への浸透も早かったです。

あとは不動産会社の査定のみでなく、AIや機械が第三者的に査定をしてくれているというのは
オーナーさんから信頼してもらいやすくなる部分もあります。

スマサテに求めることはありますか？

競合物件として経過を見続けたい物件の賃料動向などをウォッチできるといいなと思います。
自社で仕組みを作るのにハードルがあり、データの分析や加工が得意なスマサテに
やってもらえるといいなと思っています。

今後ともよろしくお願いいたします。ありがとうございました。

ありがとうございました。

※当コラムは株式会社ターミナル　スマサテ研究所様より寄稿いただきました

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