不動産ビジネスの戦略的情報を配信します

03-5877-3994

受付時間 / 9:00~18:00

WEBお問合せ

Column

コラム

強制解体もありうる?「改正マンション建替円滑化法」を理解していなければならない理由

強制解体もありうる?「改正マンション建替円滑化法」を理解していなければならない理由

令和2年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布されています。

国交省では改正法の適用範囲をさらに見直し、実際の事案に柔軟に対応することを目的として
改正マンション建替円滑化法により定められた「除却の認定基準」について議論するため、
有識者による検討会を設置しています。

第1回は令和3年5月13日に開催され、第二回も同年6月7日に予定されています。
委員には東京大学や工学院大学の教授陣を配し、
協力委員として国土交通省の建築関連部署の主任研究官などで構成されています。
不動産業に従事していても「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化法」の存在は知っていても、
その具体的な内容や除去認定に関する判定基準について知らないかたが多いように見受けられます。

顧客からマンション建て替えに関しての質問をされても、
「マンション建て替え円滑化に関しての法律がありますので、ご心配には及びません」
などの具体的な根拠をしめさない回答により、
内心で納得していない顧客が私のような不動産コンサルタントに相談してきます。

国交省が令和2年7月1日に更新している「マンションに関する統計・データ等」から推測された
築40年超のマンション戸数が現在でもストック総数の14%にあたる91.8万戸もあり、
10年後には2.3倍となる213.5万戸、さらに20年後には4.2倍となる384.5万戸に達するという事実を
ご存じでしょうか?

築後30、40、50年超の分譲マンション戸数

今後の新規マンション分譲戸数の増減により、
総ストック数に対する築40年超マンション比率は変動しますが、
現在のコロナ禍による資材高騰の影響から建築資材価格の上昇に歯止めがきかない状況を勘案すれば、
不動産仲介業者が取り扱う中古マンションの過半数が老朽化による
除去指定マンションになる可能性が懸念されます。

そのようなマンションを紹介する場合、建替え動議が議論されていないかなどの議事録精査や、
修繕積立金総額の使用状況も含めての調査・説明義務が課せられる日は遠くないと私は考えています。
今回は国交省によるマンション動向の調査結果もふまえ、マンション建替円滑化法が改正された理由や改正ポイントまで解説します。

 

 

法律一部改正が必要とされた背景


分譲マンションで、管理組合による長期修繕計画が正しく機能していれば適正に修繕計画が実施され、
躯体寿命は理論上の100年に近づくでしょう。
ただし、全てのマンションがそうではありません。
築年数の古い分譲マンションは自主管理方式による管理をおこなっているところも多く、
住民が高齢化して管理組合の担い手不足の問題もあるほか、
組合が私物化されて修繕計画が破綻しているマンションなども見受けられます。

現在の修繕積立金の状況

公開情報として最新版にあたる「平成30年マンション総合調査」によると、
ストック総数の34.8%が、修繕積立金が不足しているとされています。

あたりまえの話ですが、
修繕積立金が不足していれば当初計画されていた長期修繕計画が遅延されますので、
計画の見直しをおこなう必要があります。

長期修繕計画の見直し時期

公表データによると、5年ごとを目安に修繕計画の見直しをしている管理組合が56.3%ありますが、
裏を返せば43.7%が場当たり的な計画になっています。

修繕計画を先送りして、適切な時期に実施しなければ老朽化は加速度的に進行します。
外壁の劣化は剥離や落下事故を引き起こしますし、さらに鉄筋や鉄骨まで水分が浸透すれば、
躯体におよぼす損傷は重大です。

そのような状況が放置されると、最終的な選択肢は「建替え一択」となってしまいます。

 

 

行政介入が必須とされた理由


マンション建替えを採択するハードルは極めて高いといえます。
重大決議事項ですので組合員の4/5の同意が必要とされるのは当然として、
団地型マンションなど複数等の建物の敷地を按分して敷地権を所有している場合は、
同意を得ることも容易ではありません。

それ以外にも建築法規などクリアしなければならないなど問題が山積されます。
専門家が介入してリーダーシップを発揮すれば、
あるいはスムーズに進めることができるかもしれませんが、
実際には法律に精通していると言い難い管理組合代表者が問題に対応しています。

 

———————————————————————————————————————————

本編の続きはミカタストアからご覧下さいませ(https://f-mikata.jp/rosette-25/)

———————————————————————————————————————————

 

【転載元】
「不動産会社の知りたい情報がココにある」不動産会社のミカタ https://f-mikata.jp/

 

空室対策特設サイト>>>“インターネット無料化”は当たり前!?

 

無料カタログ請求・ご質問はコチラ

お電話受付時間 / 9:00~18:0003-5877-3994