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家賃滞納しやすい入居者を見抜く方法

家賃滞納しやすい入居者を見抜く方法

賃貸住宅の経営には、家賃滞納や空室・災害・金利上昇・家賃下落などさまざまなリスクがあります。
その中でも日常的に起こりやすいリスクが家賃滞納!

家賃滞納が続くとオーナーの経営状態に影響し、
管理会社としての業務委託契約違反に問われることもあります。

家賃の滞納を防ぐには、きちんと家賃を支払ってくれる人に入居してもらうことが大事。
この記事では、滞納しやすい入居者を見抜く方法について解説します。

 

 

家賃滞納の現状について


日本賃貸住宅協会の2019年度上期調査によりますと、翌月初の入居者の滞納率は下表のとおりです。

日本賃貸住宅協会の2019年度上期調査

2019年は前年と比べて、滞納率は全国では1.8%減少していますが、
それでも20人に一人が滞納している計算になります。

出典:公益財団法人 日本賃貸住宅協会 2019年上期データ

 

 

家賃滞納の原因はなにか


家賃滞納の理由には、主に次のようなものがあります。

支払うことを忘れていた
病気やけがで支払いができない
支払うお金がない
部屋に居住していない
支払おうとする気持ちがない

上に挙げた表では、2019年上期の全国の滞納率は5%となっていますが、
そのほとんどが一時的に遅れている場合。
2ヵ月以上の滞納者は全国で1%(日本賃貸住宅協会の同データ)に過ぎません。
しかし「居住していない」場合や「支払う気持ちがない」場合には、注意しなければなりません

 

 

家賃滞納はなぜ問題になるのか


次に家賃滞納は、なぜ大きな問題になるのか解説します。

オーナーの経営計画に影響を与える

一般的に賃貸事業をおこなっているオーナーは、金融機関から融資を受けて始めます。
時には借入比率が高く、余裕資金をほとんど保有していないオーナーもいます。

管理会社が家賃滞納への対応を怠っていると、
金融機関への返済ができないなど経営状態の悪化につながり、
最悪の場合物件を手放さなければならなくなるオーナーもいます。
その点で管理会社の役割はきわめて重大なものなのです。

家賃回収に時間と労力がかかる

滞納があった場合、まずは電話や手紙などで督促をすることになりますが、
それでも支払ってくれないときには訪問したり、
内容証明郵便を利用しなければならないことになります。

管理会社がおこなう業務の多くは「家賃の督促」であるといわれています。

督促をおこなっても支払いがない場合には、
契約の解除や部屋の明け渡し請求訴訟・強制執行をせざるを得ないことになります。
弁護士費用や退去のための費用などがかかるうえ、入居者に全く支払い能力がない場合には、
全額回収できないこともあり得ます。

 

 

家賃を滞納された場合にどう対応したらよいのか


それでは家賃滞納をされた場合に、管理会社がおこなう具体的な方法について説明します。

催促すれば払ってくれる場合

翌月初の入居者の滞納率は、5.0%であるということはすでに記述しましたが、
翌月末・2カ月以上の滞納率は下表のように大きく減少。

家賃滞納率

出典:公益財団法人 日本賃貸住宅 2019年上期データ

これを見ると、支払いを忘れていたあるいは一時的に支払えないなどのケースが多いことが推測できます。
このような場合には、毎月の入金状況を把握し滞納者へすみやかに連絡することで、
月末までに完済する人が多くなるでしょう。

また振り込みによる支払いをやめ、銀行口座からの引き落としや集金方式にすることも一つの方法。
ただし、銀行口座から引き落とすお金がないケースや、集金方式は労力がかかる欠点もあります。

督促しても払ってくれない場合

問題になるのは、督促をしても払ってくれない場合で、
初めから払う気がない・継続的にお金がない場合です。
このような場合には段階を踏んで督促しなければなりませんが、
労力と時間・お金がかかることになります。
どうしても支払わない場合には、民事訴訟を起こし強制執行を行うことになりますが、
賃借人保護の観点から慎重に行わなければなりません。

督促のステップは次のようになります。

1.通常の督促
   電話や手紙・訪問などにより家賃支払いを督促する。

2.内容証明郵便での督促 
 通常の方法で督促してもだめな場合には、
 「期限までに支払ってもらえない時には契約を解除する」と書かれた通知書内容証明郵便で送付します。

3.法廷手続きをとる
 内容証明郵便でも支払いがない場合には次の3つのうちいずれか一つの法的手段をとることになります。

・支払い督促
 家賃の支払いを裁判所に申し立て、裁判所から入居者あてに督促通知を送付します。
 心理的な効果を与えるもので、強制力はありません。

・少額訴訟
 60万円以下の支払いを求める際の訴訟で、
 通常の訴訟より費用が掛からず短期間で終わるというメリットがあります。
 支払いの強制力はありますが、明け渡しを請求することはできません。

・明け渡し請求訴訟

 家賃の支払いおよび賃貸住宅からの退去を求める民事訴訟。
 少額訴訟と比べると、弁護士に依頼するので費用も手間もかかります

4.強制執行
 訴訟を行い勝訴となった場合には、強制執行の申し立てを行います。

 

 

家賃督促で注意すべきこと


次に家賃督促する際に、気を付けなければならないことについて説明しましょう。

借家人は借地借家法により守られていますので、下記のような行き過ぎた督促は訴訟の際、
不利になってしまうこともあるので気をつけねばなりません。

 

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転載元】
「不動産会社の知りたい情報がココにある」不動産会社のミカタ https://f-mikata.jp/

 

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