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大家から「管理会社を変更してほしい」と言われた場合の対処方法

大家から「管理会社を変更してほしい」と言われた場合の対処方法

いきなり筆者の紹介になりますが、私は、不動産の管理会社に長年勤めていて、
担当者として平均700戸程度の管理を10年ほどしていました。
その後、2,000戸ほどの管理物件を持つ店舗の店長を2店舗で10年程度勤めていました。

管理に関しては経験が豊富と自負していますが、
長い管理会社勤務で一番頭の痛い問題がオーナーから管理会社を変更したいと言れたときです。

幸い、担当者として勤務していたときに管理会社を変更したいといわれたことはありません。
しかし、店長になってからは複数回、管理会社の変更を言われた経験があります。

そのような経験を踏まえて、
どんなケースで管理会社変更を言われるのか?
そして阻止するためにはどうしたらいいのかについて解説していきましょう。

 

 

管理会社を変更したいと言われる代表例


管理会社を変更したいと言われるケースはいくつかの理由が考えられますが、
主だった理由としては次の3つが当てはまります。

1. 担当者との相性が悪い
2. 他社の管理料が安い
3. 不動産物件の売却

①担当者との相性が悪い
オーナーが管理会社の変更を言い出したときの大部分は、管理担当者に対する不満です。
どのような不満をもつのでしょうか?

・ 部屋が決まらない
・ 担当者の努力が伝わらない
・ 担当者がなかなか訪問してこない
・ 頼んでいたことを中々やってくれない

ほかにもたくさんの事例がありますが、要は担当者の怠慢が原因のことが多いようです。
担当者は努力しているのですが、

・伝え方が悪くオーナーへ伝わらない
・担当者の言い回しが気に入らない

といったことが原因でも起こります。
いくら努力しても相性が悪く、なかなか意思の疎通ができないこともありますし、
非常にこじれやすい問題にもなりかねません。
多くのケースが担当者との人間関係にあることが多いようです。

解決方法「管理担当者を変更する」
では、このケースに対する解決方法を考えてみましょう。
オーナーから管理会社を変更すると言われ、原因が管理担当者にあった場合、
私はすぐに管理担当者を変更します。

それは、

・いったん失った信頼を回復するには相当の労力を要する
・相性が合わなければ努力では補えない部分がある
・担当者が反省しながらも心機一転で頑張れる

といった点からです。
担当者の怠慢であった場合は、完全に管理会社側の責任です。

特に担当者を反省させて引き続き担当しても、信頼回復には多大な労力を使いますし、
オーナーがその後の担当者の努力を認めにくいことが考えられます。

一旦そこで関係性を切ってしまうことでお互いに一からスタートできると考えるからです。

また、いくら頑張っても相性が悪ければ担当者の努力が報われません。
であればいっそ、努力を報われやすい場所で力を発揮してもらうことで、
担当者のモチベーションアップに繋がると考えることも大きな理由のひとつです。

まずは、不手際があった場合は、誠心誠意謝罪して新しい担当者で管理を再度お願いしています。

②他社の管理料が安い
管理会社はオーナーから毎月の管理料を頂いて物件の管理を行っています。
一般的には集金家賃の5%前後が管理料として管理会社の収益となる場合が多いようです。

近年、管理会社の価値が再認識され始めており、
管理物件を多く持つことで安定した管理料を得ようと考える不動産会社が増えました。
管理業務はストックビジネスといわれています。

管理料自体は5%程度なので、
不動産会社が行う賃貸の仲介や売買の仲介といったフロー業務に比べると儲からないと思われがちです。

しかし、管理物件を多く持つと5%程度の管理料でも大きな収益となります。

しかも毎月安定した管理料を得ることができるので、
会社運営には大きな土台となることに気づいた不動産会社が管理を取ろうと狙っています。

そうなると不動産会社同士での競争となり、
管理料の値下げをエサにオーナーへ管理会社変更をお願いする不動産会社がでてきます。
少しでも管理料が安い方がいいというオーナーには管理料の減額は大きな魅力です。

他の不動産会社から管理料を下げる提案を受けたオーナーから
管理会社の変更を言われることが増えてきています。

解決方法「他社との管理内容を比較する」
他社の管理料の安さによる管理変更を言い出された場合には、自分の会社は、
それ以上の管理料の値下げで対応できないだろうかと考える人も多いのではないでしょうか。

 

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≪記事作成ライター:西口 和史≫
不動産売買の営業マンとして業界で10年在籍。
お客様のニーズに合わせた提案力には高い定評を頂いています。
数多くの場数を経験したアドバンテージを活かし、「活かせる記事」「刺さる記事」を
皆様に提供していきたいと思います。不動産の事ならば何でもお任せください!

 

【転載元】
「不動産会社の知りたい情報がココにある」不動産会社のミカタ https://f-mikata.jp/

 

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