強制解体もありうる？「改正マンション建替円滑化法」を理解していなければならない理由

令和２年６月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布されています。

国交省では改正法の適用範囲をさらに見直し、実際の事案に柔軟に対応することを目的として
改正マンション建替円滑化法により定められた「除却の認定基準」について議論するため、
有識者による検討会を設置しています。

第1回は令和3年5月13日に開催され、第二回も同年6月7日に予定されています。
委員には東京大学や工学院大学の教授陣を配し、
協力委員として国土交通省の建築関連部署の主任研究官などで構成されています。
不動産業に従事していても「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化法」の存在は知っていても、
その具体的な内容や除去認定に関する判定基準について知らないかたが多いように見受けられます。

顧客からマンション建て替えに関しての質問をされても、
「マンション建て替え円滑化に関しての法律がありますので、ご心配には及びません」
などの具体的な根拠をしめさない回答により、
内心で納得していない顧客が私のような不動産コンサルタントに相談してきます。

国交省が令和2年7月1日に更新している「マンションに関する統計・データ等」から推測された
築40年超のマンション戸数が現在でもストック総数の14％にあたる91.8万戸もあり、
10年後には2.3倍となる213.5万戸、さらに20年後には4.2倍となる384.5万戸に達するという事実を
ご存じでしょうか？

築後30、40、50年超の分譲マンション戸数

今後の新規マンション分譲戸数の増減により、
総ストック数に対する築40年超マンション比率は変動しますが、
現在のコロナ禍による資材高騰の影響から建築資材価格の上昇に歯止めがきかない状況を勘案すれば、
不動産仲介業者が取り扱う中古マンションの過半数が老朽化による
除去指定マンションになる可能性が懸念されます。

そのようなマンションを紹介する場合、建替え動議が議論されていないかなどの議事録精査や、
修繕積立金総額の使用状況も含めての調査・説明義務が課せられる日は遠くないと私は考えています。
今回は国交省によるマンション動向の調査結果もふまえ、マンション建替円滑化法が改正された理由や改正ポイントまで解説します。

法律一部改正が必要とされた背景

分譲マンションで、管理組合による長期修繕計画が正しく機能していれば適正に修繕計画が実施され、
躯体寿命は理論上の100年に近づくでしょう。
ただし、全てのマンションがそうではありません。
築年数の古い分譲マンションは自主管理方式による管理をおこなっているところも多く、
住民が高齢化して管理組合の担い手不足の問題もあるほか、
組合が私物化されて修繕計画が破綻しているマンションなども見受けられます。

現在の修繕積立金の状況