家賃滞納者の強制退去までの流れを初期対応から解説

不動産管理業務では、何度家賃の支払いを催促しても、入居者から期日までに支払いがない場合があります。

「家賃滞納」は対処しにくいデリケートな問題で、初期対応を間違えれば裁判にまで発展し、
多くの時間と費用がかかります。

管理会社として早めに対処する必要がありますが、禁止されている督促行為もあるので、
家賃の取り立てでは注意が必要です。

不動産管理者として、家賃滞納を法律面から理解し、滞納者に対して正しく対処することが大切です。

家賃滞納者への初期対応

家賃滞納では、空室と同じで家賃収入が入ってこない上に、
次の入居希望者を入れることができず、管理側としては滞納は大きな問題です。

裁判に発展して長引けば、滞納金額はさらに増え、損失が大きくなるため早めの対処が必要です。

【家賃滞納が起きている理由で対処法を判断する】

入居者が家賃滞納するのには、
・単に忘れていた
・入居者が行方不明
・失業、病気や怪我で払えない

などの理由があります。
家賃滞納では「単に忘れていた」というケースも多く、賃料の入金を毎月きちんと確認し、
支払いの遅れている入居者に通知することで解決できます。

何度も滞納している入居者に対しては、まめな連絡で支払いを意識づけ、
銀行口座からの自動引き落としをお願いするなどの方法も考えられます。

入居者が行方不明の場合は、連帯保証人に連絡を取り、滞納家賃についてどうするか話し合い、
連帯保証人の責任のもとに部屋の明け渡しを求めることができます。

連帯保証人にも連絡がつかない場合は、「公示送達」と言って、裁判所の掲示板に掲示してもらい、
2週間の経過で「明け渡し請求」の訴状が届いたこととして対処できます。

しかし、失業、病気・怪我で払えない場合は、いろいろな事例があるため、専門家への相談が必要です。

【家賃滞納者への電話連絡と初期対応での注意】

家賃滞納から1週間以内に、まず、電話で家賃の支払いを催促します。

電話に出ない場合は直接部屋を訪れて、口頭で支払い催促をしますが、
電話や訪問の時間帯を選び、高圧的な態度にならないことが必要です。

滞納者に対して取ってはいけない行動には、

・深夜や早朝の頻繁な電話
・勤め先や学校への連絡
・貼り紙などで周囲に滞納の事実を知らせる
・部屋の鍵を変えて部屋に入れないようにする
・大きな声で高圧的に話す
・部屋に入って勝手に家財道具を売って家賃に充当する

上記の行動は、強制退去を求める裁判で、
入居者に精神的苦痛を与えたとして損害賠償の対象になるため、とってはいけない行動です。

【郵送による支払催促と督促状の記録】

１週間しても入金がない場合は、「賃料についてのご連絡」として請求書を作成し、
普通郵便で入居者に送ります。

請求書には、家賃滞納者の氏名・部屋番号・未納金額・支払い期日・振込口座・請求書の
発行日の記載が必要です。

期日までに支払いがない場合は、今度は「内容証明郵便」で、
家賃の支払いを依頼する「督促状」を送ります。

督促状には、本来の支払い期日と金額・遅延損害金の発生額・支払い期限・期限内に支払わない場合には
連帯保証人に連絡する旨を記載します。

それでも支払いのない場合は、再度、本人への支払いの督促状と、
「賃貸契約の解除」を通知し、同時に「連帯保証人」にも内容証明で督促状を送付します。

家賃滞納者に支払いをいくら依頼しても応じてもらえない場合、
改善の方法がない場合は、裁判などの法的手段を取らなければなりません。

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≪記事作成ライター：西口和史≫
不動産売買の営業マンとして業界で10年在籍。
お客様のニーズに合わせた提案力には高い定評を頂いています。
数多くの場数を経験したアドバンテージを活かし、「活かせる記事」「刺さる記事」を
皆様に提供していきたいと思います。不動産の事ならば何でもお任せください！

【転載元】
「不動産会社の知りたい情報がココにある」不動産会社のミカタ https://f-mikata.jp/